El Mercado Inmobiliario de EE.UU en 2026
Pronostico de Inventario, precios y tasas hipotecarias. Una historia de 2 mercados.
El mercado inmobiliario de los Estados Unidos en 2026 se encamina hacia una fase de normalización caracterizada por un crecimiento moderado del inventario, una estabilización de los precios y una persistencia en las tasas hipotecarias por encima del 6%. Según los análisis recopilados por ResiClub, se proyecta un aumento promedio del 9.9% en el inventario activo para finales de 2026, lo que situaría la oferta nacional un 3.2% por encima de los niveles prepandemia de noviembre de 2019.
En cuanto a la valoración de las viviendas, el consenso de 24 firmas de análisis prevé un incremento nacional modesto del 1.43%. Este crecimiento, inferior al aumento proyectado de los ingresos (+4.1%) y de la inflación (+2.7%), sugiere una mejora gradual en la asequibilidad. Sin embargo, el mercado exhibe una marcada bifurcación regional: mientras que áreas del Noreste y Medio Oeste mantienen precios resilientes debido a la escasez de oferta, mercados del "Sun Belt" y el Oeste Montañoso experimentan retrocesos debido a un exceso de inventario y una corrección natural post-auge pandémico.
Dinámica del Inventario: Tras años de escasez, las opciones para compradores están regresando al mercado.
La recuperación del inventario de viviendas para la venta ha sido constante, cumpliendo casi con exactitud las previsiones de 2025. Para 2026, los analistas esperan que esta tendencia continúe, aunque a un ritmo más pausado.
De cumplirse el promedio del +10%, el inventario activo alcanzaría las 1,179,467 viviendas en noviembre de 2026. Esto representa un superávit de 3.2% respecto a los niveles de noviembre de 2019. El crecimiento del inventario por encima del ritmo de ventas está trasladando el apalancamiento hacia los compradores en muchas regiones, especialmente en sub-mercados de Texas y Florida.
Análisis de Precios: Crecimiento y variación regional.
La tasa de apreciación de los precios de las viviendas se ha desacelerado significativamente. A finales de 2025, el aumento interanual fue de solo un +0.1%, una caída drástica frente al +2.6% del año anterior. De las 24 firmas consultadas por ResiClub, 21 esperan aumentos y 3 prevén caídas. El promedio es un incremento del +1.43%.
Divergencia Regional
Estamos presenciando un mercado de dos velocidades. El comportamiento de los precios está intrínsecamente ligado a los niveles de inventario local en comparación con la era prepandemia. Actualmente, el mercado está dividido: de los 300 mercados más grandes, 106 registran descensos en los precios (35% del mercado), mientras que 194 mantienen ganancias anuales.
La debilidad mas aguda se concentra en la costa del golfo y el oeste montañoso. Estos mercados vieron aumentos masivos durante la pandemia; ahora enfrentan una corrección natural. Sin embargo, la expansión de la corrección se ha estabilizado en los últimos 7 meses. Por ejemplo, para enero de 2025 solo 10% de los 300 mercados mas grande presentaron caídas de precios comparado con el mismo mes del año anterior, incrementándose progresivamente mes a mes hasta llegar al 35% la primera mitad del año 2025, desde entonces y hasta la fecha la corrección se ha estabilizado.
Consenso de Tasas: Menos volatilidad, mas certeza.
El consenso de 21 grupos de analistas sitúa la tasa hipotecaria promedio en un 6.18% para 2026, una cifra que coincide con el promedio observado al cierre de 2025. Este pronostico traerá mejoras marginales en la asequibilidad pero difícilmente desencadenará un auge masivo de refinanciamiento.
La trayectoria final dependerá de la política monetaria de la Reserva Federal bajo un nuevo liderazgo, la resiliencia del mercado laboral, las expectativas de inflación en el mercado de bonos y la normalización del diferencial hipotecario (spread).
En conclusion, el año 2026 marcará la transición definitiva de un mercado frenético e irracional a uno de normalización necesaria. En este nuevo escenario de inventario al alza, precios estancados en términos reales y estabilidad en las tasas hipotecarias; los compradores vuelven a tener apalancamiento, especialmente en los mercados mas vulnerables.
